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调整限购恐胎死腹中,开发商声称酝酿全面涨价

文章作者:ca88手机版入口 上传时间:2019-11-27

夫妻俩拿了年终奖后,觉得房子太小的叶女士准备换房。几番看房后,叶女士夫妇看中天河公园周边一套大房子,景观好、朝向好,地产中介经纪说,业主的挂牌价是500多万元。

传部分区域限购拟松绑,开发商喊涨价,专家表示:

新年伊始,楼市开始回暖。

叶女士夫妇考虑了一个晚上后,觉得这套房子可以买,却接到经纪的电话:业主反价了,直接要价900万元。对此,叶女士夫妇极度震惊,只能说“疯了”。

2月29日出台的《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016—2018年)》及五个行动计划指出,广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。这一文件几乎成为了一把发令枪,枪响过后,广州的开发商们纷纷高调“喊话”称要涨价,部分楼盘甚至连夜宣布封盘待涨。然而,广州是否与深圳等其他一线城市一样存在楼价暴涨的基础,一些业内专家却有不同意见。有专家认为,广州楼市成交平稳,供应平稳,库存平稳,目前房价没有暴涨、普涨的基础。更有人担心,开发商过度炒作涨价意在引导买家恐慌性入市,将引发政策反弹,调整限购范围的政策恐将因此胎死腹中。

特别北、上、深三大一线城市同时“高烧”,“北京6平米学区房卖300万”,“上海楼市火爆得看不懂,市民称先下手为强”,“深圳新房1月价格暴涨75%”……劲爆消息陆续传出。

除了二手楼市,广州一手楼市近期也出现“疯了”的现象,有楼盘封盘不卖,有楼盘一周交出之前一个月的业绩,有开发商正酝酿全面涨价。利好频传,有业内人士坦言:“利好扑面,已经不记得年初还有哪些利好,楼市已现疯狂。”

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一线城市中,广州楼市一向平淡,暖春乍来,似乎也已不甘寂寞,开始策马加鞭,3月1日,同时爆出多楼盘“封盘涨价”的消息。

市场直击

多个广州龙头房企“喊话”要涨价

涨价多为“收折扣”,封盘炒作成分重

1、楼盘封盘待涨价

早在春节假期过后,一线城市的涨价潮就一波接一波,先是北京、深圳,再到上海,“一线城市北上深房价大涨”的消息在朋友圈疯狂转发。在这波涨价潮中,广州楼市可谓后知后觉。2月29日,广东省政府发文称广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。该文件公布后,市场反应迅猛,此前观望市场的楼盘此时纷纷“喊涨”。

“是的,我们暂时封盘,在做价格调整,大概会涨价3-4个点。”《21CBR》)记者3月1日致电位于广州萝岗的越秀岭南雅筑销售中心,销售员表示,封盘只是一天,3月2日起项目将会正常销售。

2 月29日早上,广州楼市还是一片娱乐氛围,“小李”莱昂纳多拿到奥斯卡小金人后的照片,被众多楼盘用作宣传,霸屏朋友圈。到了晚上,娱乐风转为政策风,楼市利好刷屏朋友圈。随之而来的,就是两个楼盘的刷屏:保利越秀岭南林语、越秀岭南雅筑在微信里表示“3月1日0时起紧急封盘,等待涨价通知”。

据某网调查广州各区33个主流开发商的在售楼盘,其中22盘表态涨价,并于近期执行。在这些开发商中,广州老牌房企越秀先发制人,于3月1日发出“封盘令”,表示旗下楼盘保利越秀岭南林语岭南雅筑封盘停售,等待涨通知。据内部消息,本次越秀将涨价3%。除了越秀,还有碧桂园、保利、时代已出台或执行涨价方案。

根据相关网站监控阳光家缘数据显示,一年来(2015.3-2016.3)岭南雅筑的网签均价约为13601元/平方米,目前88-122平方米的两居、三居房型在售。价格调整之后,总价普遍上涨5至7万元。

紧急封盘也许只是噱头,涨价却是事实。3月1日下午,羊城晚报记者致电越秀岭南雅筑销售中心,现场销售人员称,封盘只是很短一段时间,价格调整后已经不再封盘,现在的价格比之前“升了两三个百分点”。该销售人员还说,封盘涨价的消息发布后,预约看房的客人多了很多,“我们这个周末会非常忙”。

如碧桂园旗下的增城楼盘碧桂园凤凰城将于近期推出二期新品,产品装修升级,均价将小幅上涨。而碧桂园城市花园声明3月7日全面涨价,不排除提前涨价;碧桂园豪园则明确表示下半年推新货时将涨价1000元/平方米左右。

与岭南雅筑仅有一路之隔的万科金色梦想也在调整售价,“卖得比较好,我们对市场有信心,所以做出了价格调整。”

主攻房地产网络营销、代理的广州房猫网络科技有限公司董事总经理赖峥表示,在众多利好推动下,楼盘涨价势头明显。

同样为粤派房企的保利及时代也纷纷开启涨价模式。“我们确实涨价了!”保利地产一位营销人士向记者表示,目前保利的每个项目成交都不错,涨价是必然的,而整个市场上涨价的也不止保利一家。据悉,保利在黄埔片区的越秀保利爱特城表示部分单位调价200-1700元/平方米;位于老黄埔大沙地的保利学府里将涨价500-3000元/平方米,值得注意的是该盘目前均价已达28000元/平方米,涨价后或有部分单位突破“3字头”。

万科金色梦想项目负责人左震川告诉《21CBR》记者,2015年项目成交活跃时,每周卖出不过50-60套,而上周一个星期,一下卖出了约100套。 他同时透露,调价比之前高4%-5%,由于项目处于清盘阶段,项目方不愁卖,“我们还剩100多套单位,预计15天左右可消化完。”

不过,开发商提价速度有快有慢。保利地产相关人士介绍,开年以来,市场前期被压抑的刚性住宅需求有所释放,本周保利地产旗下广州项目暂不涨价,预计涨价方案将最快在本周末落地执行。碧桂园广州相关营销负责人透露,对于2月29日出台的利好政策尚未有相应的措施,已确定3月推盘的碧桂园城市花园,此前已经确定价格会有所提升,暂时还没有再涨价的打算。

位于番禺长隆的新盘保利红馆也表示预期涨1000元/平方米,套均涨5万元。该项目自去年12月开盘以来到现在已经涨价了5次,平均隔2周便调一次价。由于保利红馆位于长隆板块及产品为受市场欢迎的80平方米以下小户型,在整体市场返热的情况下销售乐观。同样位于长隆地铁口的保利大都汇由于仅剩公寓尾货在售,表示不涨价,但均价也已达19000元/平方米。

“目前所知道的涨价项目中,大多数上涨3-4个点,这个幅度不能算涨价,只是‘收折扣’,真正意义上的涨价会上调5%-10%的幅度。”广州中原地产项目部总经理黄韬接受《21CBR》记者采访时表示,“涨价”一说雷声大雨点小。

房价上涨,其实已经不再局限于某家开发商或者某个城市,也不始于2月29日的利好。中国指数研究院最新公布的数据显示,2月份全国100个城市住宅平均价格为11092元/平方米,环比上涨0.60%,涨幅较上月扩大0.18个百分点;同比上涨5.25%,涨幅较上月扩大0.88个百分点。相比深圳环比5.41%、同比52.55%的涨幅,广州房价的上涨显得温柔如水。

再看时代旗下两大楼盘,位于科学城的时代春树里称将涨价1000元/平方米,增城的时代廊桥则定于3月3日全面涨价。此两盘均为120平方米以内的两房至三房中小户型。

记者在非周末时间走访个别楼盘,也暂未见到买房客蜂拥的情景。

市场直击

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合富辉煌房地产经济研究院院长龙斌认为,这次封盘涨价“炒作”成分居多,“有些楼盘捂盘是因为没有产品卖,需暂缓节奏;涨价部分属于策略调整,基于目前金融环境,涨幅也是市场可接受的。”

2、购房者坐不住了

高库存区域不少楼盘坚称无涨价计划

调研机构克而瑞统计了2015广州房企成交金额TOP10排行榜,入榜的主要成交类型为刚需和改善型产品,没有豪宅入榜,最高成交总金额为54.97亿元,入榜门槛仅为25亿元。从成交套数看来,交易集中在外围五区。

2月中旬,准备买房的刘先生到珠江新城某楼盘看房,只看了一次后马上下订,购买一套198平方米的大单位。月底利好出台,刘先生到处吹嘘自己的果断:“不然可能价格又得高一些。”

据调查,此次“喊涨”潮中,黄埔、南沙、花都呼声最高。尤其是黄埔区,在接受调查的8大楼盘中,仅有广州绿地城和萝岗奥园广场表示暂时不涨价,往年销冠中海誉城即将于今年迎来清盘,即便如此,也表示要涨价1000元/平方米。

进入2016年,国家统计局公布的1月份70个大中城市房价数据显示,广州环比上涨0.8个百分点,涨势尚不明显。其他一线城市中,深圳环比上涨4.1个百分点,是70个大中城市中上涨幅度最高的。北京环比新房上涨了1.1个百分点,上海环比上涨2.6个百分点。

上周末,碧桂园凤凰城新一批洋房开放样板房,即使开放的样板房不多,并且通知客户的时间很短,现场依然人气旺盛。

放开限购呼声最高的南沙区同样也不淡定了。其中南沙金茂湾预计6月推新,涨幅在1000-2000元/平方米,该盘目前均价已达16000元/平方米。越秀滨海御城则表示3月开盘预计有小幅上涨。此外,富力的两大楼盘富力伯爵山富力天海湾相对保守,称其放开限购前暂时不涨价。

另外,2月份中原地产二手住宅交易价格指数显示,上海、深圳二手房交易价格环比增幅分别为7.9%和2.3%。其中上海创下月涨幅近10年单月最高纪录,并接棒深圳领涨一线城市,而广州环比基本保持平稳。

2月29日,利好政策出台,购房者更加坐不住了。之前不够果断的李女士,现在显得有点着急。李女士此前已在天河某楼盘下筹5万元,一直还在犹豫要不要买房,利好一出,她马上找关系,希望能买到自己看中的户型。

此外,天河牛奶厂板块的龙湖首开天宸原著也按捺不住了,龙湖地产广州公司相关人士向记者表示,此前该盘的9.9折优惠及两万元现金优惠均已取消,调价的报告也已经提交给上级公司等待批复,该人士透露:“价格肯定要涨,但涨多少还没有定。”作为牛奶厂唯一一个亮出价格的楼盘,天宸原著的定价势必会成为后期华润天合金地天河公馆等楼盘定价的参考。”

此时,北京二手房成交均价已高达4.15万元/平方米;上海二手住宅挂牌均价为3.12万元/平方米;深圳的房屋均价更是突破5万元/平方米。广州楼市价格则是2.5万元/平方米。

日前,保利地产某销售人员在朋友圈晒:在其房地产从业生涯中,第一次见到不看房子直接刷卡落订7套房子的买家。

与天河相比,白云、荔湾的楼盘则相对涨幅较低。荔湾区在广钢新城等旧城改造项目的新货供应下,去化周期达10.7个月,排名全广州第三,该片区的楼盘则相对保守。如广钢新城的金融街融穗华府中海花湾壹号则表示暂时没有收到涨价通知。

龙斌表示,广州供应量充足,房价不会像其他一线城市那样疯涨,但会小幅增长,“预计今年上涨超过10%,下半年涨势会更快些,中心区也比周边区域涨势更高。”他认为,一些大品牌项目市场份额占比较高,有100至200亿货值体量,企业会趁着政策利好抓紧出货,冲业绩。

购房者着急,除了利好出台,其他城市的热销也起重要推动作用:上海高价楼盘“日光”、南京消费者连夜排队买房、杭州千人抢房……其他城市楼市的火爆,让广州消费者也坐不住了。

位于芳村的新世界凯粤湾则表示暂不涨价,而于年初低调开盘的保利西悦湾由于开盘时定价2万元/平方米出头,根据楼盘销售反应,年后几天每天都有成交,近期预计要涨价1000元/平方米。

红头文件“加持 ”,广州“限购”政策松绑

羊城晚报记者了解到,黄埔区科学城板块的中海誉城,最近一周卖出了以往一个月的成交量,上周销售金额达到1亿元;中海花湾壹号的公寓和商铺2月29日晚上 10时还持续开单,“刷单刷到领导笑不拢嘴”。中海相关负责人表示,买家心态已经改变,之前观望的,现在也果断入市。上周末,黄埔区的万科山景城推售新货,同样“日光”。

2月29日,央行宣布降准0.5个百分点,以保持金融体系流动性合理充裕,引导货币信贷平稳适度增长。

成交火爆,开发商最乐于看到。黄埔区长岭居板块的全新楼盘实地常春藤计划在今年“五一”前推售,楼盘有关负责人表示,这是很好的推货时机。

就在2月末,广东省政府发布了《广东省供给侧结构性改革去库存行动计划(2016—2018年)》及5个行动计划,文件中,对商品住房项目停止实施 “90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求,并将居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。

走势预测

其中,最令人关注的是广州市被“点名”,要求“应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”,一线城市执行多年的“限购”政策,首先在广州松了口。

短期成交或会下滑

“只要是政府想重点发展的区域都有望放开限购,”广东省房协理事赵卓文表示,此文件明指广州及时调整,相当于已同意广州有针对性地放开限购了,“像南沙自贸区、花都及新黄埔都有极大的可能放开限购。”

赖峥在预期接下来的成交时提到,由于想等广州细则出台,想等更好的时机提价,部分商家对马上推货并不积极,接下来广州楼市可能会很热,但短期成交或会下滑。这种想法不无道理,保利越秀岭南林语、越秀岭南雅筑的封盘涨价,就是一个很好的例证。

这让广州楼市炸开了锅。

不过,目前来看,真正延后推货的楼盘还不算多。天河区东圃板块的兰亭盛荟,按计划将在本周末开盘,至于价格,“要再等等,会看意向客户情况再确定”。碧桂园广州相关营销负责人也表示,碧桂园城市花园、碧桂园凤凰城的推货计划暂时没有改变。

有开发商向媒体透露,当晚领导紧急召集营销部门开会,针对利好出台急商营销对策,拟将在售楼盘全线涨价3%。

2月份政策“大红包”

位于黄埔萝岗的越秀岭南雅筑,万科金色梦想,增城的时代廊桥等多个楼盘已伺机调价,虽然普遍维持在3-4个点,但已足够给消费者造成价格上涨的心理暗示。

2月29日

楼市分化愈演愈烈,三线城市拼命“去库存”

●广州有望松绑限购

高的不封顶,低的不见底。

2月29日,广东省政府印发《广东省供给侧结构性改革总体方案(2016-2018年)》及五个行动计划的通知。其中,对房地产市场影响较大的有5大方面:

近日,国家统计局公布“70个大中城市住宅销售价格变动情况”,1月份房价同比上涨城市数量增至25个,占比超30%,涨幅最高的深圳已领涨全国房价14个月,同比上涨52.7%,上海和北京分别以21.4%和11.3%的涨幅紧随其后。

一:广州应及时调整限购范围

国家统计局高级统计师刘建伟在解读时称,今年1月份,房价最突出特点是房价环比涨幅扩大,一线城市上涨明显,“无论新建商品住宅还是二手住宅,一线城市同比平均涨幅都高于20%,远高于二线城市1%左右的同比平均涨幅。同时,绝大多数三线城市同比仍在下降。”

鼓励各地根据当地实际情况,取消过时的限制性措施。广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围。

库存情况的分化也十分明显。根据民生证券研究院的分析,截至2015年底,一、二、三线城市库销比分别为8.15、10.23和25.58,三线城市房地产库存过剩问题最严重。

二:停止“90/70”政策

2015年以来,20多个省份的100多个城市密集出招,纷纷亮出“去库存”利器,没有办不到,只有想不到。

对商品住房项目停止实施“90平方米以下套型住房占全部套型70%以上”的要求。

就在3月1日,沈阳房产新政下发,大学生购房契税全额补贴,免首付外另外每平方米奖200元,备受争议;在销售压力下,辽宁大量房企已开始将部分大户型 房源改成租赁房;山东青岛更是明确,存量商品住房规模较多的区市,应回购或租赁部分存量或在建商品房,用作公共租赁住房。

三:去库存

初步统计,至今全国已有约60个城市发布不同力度的购房补贴政策,多为三四线城市。比如,四川省眉山市表示符合条件的购房者可享受每平方米500元的补 贴;杭州富阳区则根据学历补贴购房者,学历越高的补贴越多,例如国家级专家人才,实行“一事一议”,或一次性补助高达80万元;甘肃省也出台相关鼓励农民 工进城买房政策。

到2018年年底,全省商品房库存规模比2015年年底的1.6亿平方米减少约12.5%,即在全部消化2016-2018年供应溢出约630万平方米商品房的基础上,力争再化解2000万平方米的商品房库存。各地市的商品住房去库存周期控制在16个月以内。

房价点评网高级分析师肖文晓撰文《得了失心疯的楼市,复制A股去年最后的疯狂》谈到,“这么大张旗鼓地救市,敢说深圳、上海、杭州、南京等重点城市房价的恐慌性上涨跟这个没有关系?”

四:可向港澳居民放开限购

房地产市场的这场博弈,或者才刚刚开始。

有条件的城市可放开香港、澳门居民购房限制。有条件的市可为港澳居民提供与本地居民同等的购房待遇。

“2016 年上半年房地产救市政策依然会持续出现,说明房地产对整体经济的影响较大,楼市政策继续宽松,”中原地产首席分析师张大伟分析,在分化的市场格局下,房地产依然面临着巨大的风险。

五:商业贷款首付最低两成

经广东市场利率定价自律机制确定的地区,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款最低首付款比例降低为20%。落实国家调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策。

●降准

央行2月29日宣布,自2016年3月1日起,普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是2016年首次降准。至此,大型金融机构的存款准备金率降至16.5%。据专家测算,截至2016年1月末,人民币存款余额为137.75万亿元,降准0.5个百分点将释放5000亿-6000亿元的流动性。

2月19日

●减契税,营业税免征年限为2年

2月19日,财政部等三部门发布《关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知》。

通知规定,个人购买家庭唯一住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按1.5%的税率征收契税。个人购买家庭第二套改善性住房,面积为90平方米及以下的,减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的,减按2%的税率征收契税。个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买2年以上的住房对外销售的,免征营业税。北上广深四大一线城市暂不实施二套房契税减税优惠,也不实施营业税免税优惠。

2月2日

●降首付

2月2日,央行联合银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。要求在不实施限购措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首付款比例为25%,各地可向下浮动5个百分点;对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施限购措施的城市,个人住房贷款政策按原规定执行。

广州楼市,难现“重度利好恐慌症”

一周热评

□本刊评论员

可以预见,广州楼市未来利好恐慌症还会出现。

还可以预见的是,广州楼市的利好恐慌症肯定要比北上深来得要轻一些、时间短一些。即使广州部分区域松绑限购,利好恐慌症也不会延续太长时间,程度也不会太严重。

无论利好抑或利空,楼市都会出现恐慌症,只是主角不同而已。楼市利好,恐慌的是购房者;楼市利空,恐慌的是开发商。

2016年年初,楼市利好密集,带来的是购房者恐慌症全面爆发,“买买买”成为当下众多消费者的选择:上海高价楼盘“日光”、南京买家连夜排队买房、杭州千人抢房、北京一套二手房两天加价20万元……在广州,黄埔某楼盘今年两次推盘两次“日光”。

接下来,广州肯定还会有利好政策出台,在“广州市应及时调整执行住房限购政策的行政区域范围”指引下,广州楼市的限购有可能撕开一道口子,一直以来放开限购呼声很高的区域,有机会尝到广州松绑限购的头啖汤。可以预见,广州楼市未来利好恐慌症还会出现。

还可以预见的是,广州楼市的利好恐慌症肯定要比北上深来得要轻一些、时间短一些。即使广州部分区域松绑限购,利好恐慌症也不会延续太长时间,程度也不会太严重。原因有二:一是广州楼市只是有限限购;二是广州买家的消费心理。

广州楼市的限购,其实要打上双引号,因为同属广州的增城、从化从没有限购,依然给那些受限购的买家留了一扇窗;松绑限购后的佛山,凭借地利和实惠的楼价,给广州买家打开了另一扇门,广州购房者蜂拥而至,买走几乎相当于广州全年成交量五分之一的房子。广州楼市中那些受限购抑制的消费力,在一定程度上得到了释放。

这一窗一门的存在,大大减轻了限购对广州购房者的影响,也减轻了限购松绑给买家带来的心理冲击,利好恐慌症发作的程度要轻得多。如果广州只选择外围区域松绑限购,那么这些外围区域依然会面临激烈的挑战,花都楼盘的吸引力不见得会比金沙洲板块的佛山楼盘大,如果只有南沙出现 “买买买”的情况,也不能根本改变广州楼市的成交局面。

至于其他的利好,在一向追求实惠的广州买家面前更掀不起滔天巨浪。因为利好出台,楼盘会涨价,一旦涨价超过一定的幅度,广州买家就会选择观望或者外出购房。2014年就是一个典型例子,当年广州房价同比上涨一成多,结果成交量减少两成多。

可以预期,3月份广州楼市会进入较火热的状态。假如广州局部区域松绑限购,广州楼市的成交量和成交价都会达到高峰。之后,广州楼市将会进入价稳量跌阶段,市场热度将逐步减退。如果此后还有其他利好出台,市场会出现小高潮,然后又迅速回归正常。

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